Участие в долевом строительстве
на сегодняшний день - достаточно популярный способ приобретения жилья. Договор участия
в долевом строительстве заключается между строительной организацией (застройщиком),
которая будет непосредственно заниматься возведением здания, и инвесторами, то есть
участниками долевого строительства.
В 2017 году произошли
серьезные изменения в области законодательства,
регулирующего отношения застройщиков с участниками долевого строительства. Так был принят Федеральный
закон от 29.07.2017
N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников
долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон
218-ФЗ), в соответствии с которым внесены изменения в Федеральный закон от
13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
(далее – Закон о регистрации).
Представляется возможным
отметить следующее нововведение – создание компенсационного фонда, средства из которого
будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется
неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).
Целью
создания компенсационного фонда является защита интересов покупателей жилья в строящихся
домах. При этом до принятия Закона 218-ФЗ данную функцию выполняли страховые компании,
однако механизм был признан неэффективным. Формирование компенсационного фонда осуществляется
за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд в
размере 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в
долевом строительстве, которые были заключены с участниками долевого строительства.
В дальнейшем
ставка может изменяться на основании федерального закона, но не чаще одного раза
в год. Взносы каждый застройщик должен внести не менее чем за три рабочих дня до
даты представления документов на государственную регистрацию договора.
В связи
с созданием компенсационного фонда, учредителем которого является РФ, отменены такие
способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности или банковское
поручительство.
«Фонд
защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее по тексту – Фонд)
был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября 2017 года и начал
свою работу.
В отличие
от системы страхования ДДУ (договоров участия в долевом строительстве), деятельность
фонда направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. В случае банкротства
застройщика, за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата
возмещения гражданам – участникам долевого строительства либо финансирование мероприятий
по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
В соответствии
с Законом 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов)
в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного жилого дома и (или)
жилого дома блокированной застройки, состоящего из 3 и более блоков, если договор
участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен
на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой
компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".
Таким
образом, начиная с 21 октября 2017 года, регистрация первого договора участия в
долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный
фонд не допускается.
Согласно
ч. 3 ст.48 Закона о регистрации при государственной регистрации каждого
договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения,
осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов)
в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Законом о защите прав участников
долевого строительства, по представленному на государственную регистрацию договору
участия в долевом строительстве.
Указанная
проверка осуществляется Росреестром посредством направления запроса с использованием
единой системы межведомственного электронного взаимодействия публично-правовой компании
"Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", на который
возложена обязанность предоставления запрашиваемых сведений в срок не позднее одного
рабочего дня, следующего за днем получения запроса органа регистрации прав.
В случае
банкротства застройщика Фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты,
либо жилье, достроенное за счет средств Фонда. Фонд займется аккредитацией арбитражных
управляющих по делам о банкротстве застройщиков. Предоставление средств компенсационного
фонда на финансирование достройки объекта будет осуществляться в размере, не превышающем
максимальной величины возможных выплат гражданам – участникам долевого строительства
по ДДУ, если финансирование достройки объекта приведет к уменьшению затрат фонда
на такие выплаты.
Таким
образом, участники долевого строительства с момента создания Фонда получают дополнительную
защиту своих инвестиций при банкротстве или неправомерных действиях застройщика. Участники
долевого строительства в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того,
что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Данный закон о создании компенсационного фонда для защиты
прав участников долевого строительства сделает надежнее рынок новостроек в Российской
Федерации.
Заместитель начальника Межмуниципального отдела
по г. Димитровград, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам
Управления Росреестра по Ульяновской области
И.А. Афанасьева